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制造业升级转型下的工业地产“七十二变”
  2017-03-09  
作为产业承载体的工业地产,正在跟随产业转型升级的脚步进行自我革新,从新中国最早的蛇口工业园到苏州高新技术园区再到总部基地,一般制造业向高附加值产业转变,而所附着的厂房需要改造为新的功能设施。

世邦魏理仕中国区研究部负责人、执行董事陈仲伟认为,“中国经济正处于投资拉动转向消费拉动,这些需求都在推动原先从事生产功能的厂房在原有基础上进行改建。”

实际上原有工业用途的物业改建为其他功能的命题若干年前即已出现,尤其是一线城市中,位于市区中心范围内原生产企业(基本皆为国营企业)在逐步市场化过程中,渐次改建市区厂区变为商务园区,成为办公乃至零售、娱乐等其他功能,实现了土地功能由第二产业向第三产业服务的转变,更大化地利用了土地价值。

以上海为例,有数据表明上海市国资委监管企业土地总量占上海土地总量的10%以上。在2006 年上海出台的《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》即明确要积极利用老厂房促进现代服务业健康发展。

随后上海一批此类工业设施改建基本为商业、办公类用途。商办类设施单位租金增长潜力很大。虽然办公类物业受市场波动影响更大,但单位面积租金水平均在厂房的一倍以上。

与老牌一线城市北上广不同,深圳近年来其新增工业用地均依靠填海造地及存量土地二次开发,面对用地紧缺的问题尤为迫切且来得更早。

因此在2009年12月1日,深圳率先颁布实施《深圳市城市更新办法》,俗称“三旧改造”,包含了“旧城镇、旧厂房、旧村庄。由此诉诸工业性用地城市更新计划,改变原来的建筑容积率并引入其他包括商业、住宅类的土地使用性质不失为务实的一种创新方式。

如位于深圳南山的万科云城,调整原有土地规划加入商办配套部分后,使得不可分割销售的产业部分面积占项目60%~70%,在限定产业基础上由企业认购。此外配套部分占30%~40%,这部分可以分割对外销售(30年用权)。

不难看出,一线城市的工业地产项目改造多是以旧改新,原因是由于一线城市工业土地供应有限,地方政府日渐趋向于严格控制所入驻企业资质、创收情况,而并非聚焦于开发新的土地。

这点与二三线城市的工业地产转型不同,世邦魏理仕数据显示,从近10年主要一二线城市的工业土地(一手)价格比较可以发现,其复合增长率分别达到9.1%及10.7%。其中二线城市升幅更大原因在于,二线城市的土地市场仍有比较充分的交易及市场价格,这种空间也给二三线城市工业地产转型以更多可能性。

“例如蓬勃发展的电商驱动诸如物流仓储、处理设施的需求,这些功能直接服务于迅速发展的第三产业,成为地方产业‘腾笼换鸟’的选择之一。”陈仲伟表示。

而在2015年3月成为首批跨境电子商务综合试验区之一的杭州,跨境交易中保税模式的日益火热催化了跨境电商对于保税仓的需求。

不过市场的发展总是充满各种转折,一种模式带来收益的同时必然有其他方面的阻碍成为其在市场博弈中必须涉及的考量,对此世邦魏理仕工业及物流服务中国区高级董事罗瑾认为,“未来全国实行统一行邮税或将对跨境电商快速发展造成阻碍;冷链仓储的需求缺口明显,但各地市场成熟阶段不同,如何选择介入时机抓住市场爆发增长的机会也需要更为细致的考察。”
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